صفر تا صد قرارداد پیشفروش آپارتمان
در سالهای اخیر و با آپارتمانی شدن منازل، قرارداد پیشفروش آپارتمان، یکی از رایج‌ترین معاملات در میان افراد و همچنین در بنگاه‌های خرید و فروش ملک است.
این در حالی‌ست که بسیاری از افراد هنوز با مفاد این قرارداد آشنا نیستند و ممکن است قراردادی را امضا کنند که کلی‌تر از جزئیات یک قرارداد پیشفروش باشد؛ به این معنی که امضای آنان نمی‌تواند ضمانت اجرایی محکمی باشد؛ از این‌‌رو توصیه می شود که قرارداد پیش فروش آپارتمان را حتماً زیر نظر کارشناسان در دفاتر اسناد رسمی انجام داده تا دچار ضرری مالی نشوید.
قرارداد پیشفروش آپارتمان چیست؟
همانطور که از نام این قرارداد مشخص است، قرارداد پیشفروش آپارتمان برای ساختمان‌هایی تنظیم می شود که هنوز ساخته نشده اند. در واقع طی این قرارداد، مالک اصلی زمین که پیش‌فروشنده نامیده می شود، متعهد می شود که آپارتمانی را در زمین مذکور احداث نماید و سپس مالکیت هر واحد آن را به شخص دیگری به نام پیش‌خریدار واگذار کند.
امروزه با گسترش آپارتمان‌سازی در شهرهای بزرگ و کوچک، پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار در پی آن هستند تا با تنظیم یک قرارداد جامع و کامل، ریسک سرمایه گذاری خود را تا حد زیادی کاهش دهند. توجه داشته باشید که قراردادهای پیشفروش آپارتمان بسیار پیچیده هستند و امکان بروز اختلاف و تخلف در آن ها زیاد است؛ بنابراین بهتر است قرارداد پیشفروش آپارتمان را در مراجع و دفاتر اسناد رسمی تنظیم کنید تا بعداً دچار مشکل نشوید.
این قرارداد باید به گونه‌ای باشد که حقوق مالی و دینی طرفین را تضمین کند و طرفین بتوانند با استناد به آن، حقوق از دست رفته خود را دوباره بازگردانند؛ بنابراین بر خلاف تصور اغلب افراد، پیش‌خریدار از همان ابتدا مالک آپارتمان نیست؛ بلکه یک نوع مالکیت تدریجی حاصل می شود.
قرارداد پیشفروش آپارتمان
مزایای امضای قرارداد پیشفروش آپارتمان برای خریدار
قیمت مسکن در سالهای اخیر سر به فلک کشیده است؛ بنابراین خرید نقدی آن برای بسیاری از افراد امکان پذیر نیست. در چند سال گذشته و با توجه به این مشکل، تعداد زیادی از سرمایه‌گذاران و خریداران، تصمیم به پیشفروش و پیش‌خرید آپارتمان‌‌هایی که معمولاً نیمه‌ساخت یا حتی در مرحله پیش‌ساخت هستند گرفته اند؛ به این معنی که پول واحد مسکونی را در حین زمان ساخت و به صورت تدریجی از خریدار دریافت می کنند.
پیشفروش یک آپارتمان نسبت به خرید یک واحد مسکونی آماده شده، راحت تر است و شما نیازی ندارید که به یکباره همه پول را پرداخت کنید؛ به همین دلیل امروزه پیشفروش آپارتمان رونق زیادی گرفته است. البته پیشفروش آپارتمان زمانی به نفع خریدار و فروشنده است که طی یک قرارداد جامع و کامل انجام شود و دو طرف از قرارداد سود ببرند. تنظیم این قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، باعث می شود که شما از قرارداد و سود نهایی طرفین مطمئن باشید. در ادامه مزایای پیشفروش و پیش‌خرید آپارتمان را برای طرفین قرارداد بیان کرده ایم:
1-پرداخت هزینه‌ها به صورت مقرون به صرفه
اصلی‌ترین مزیت قرارداد پیشفروش آپارتمان، پرداخت به صورت نسیه و تدریجی برای خریدار است. علاوه بر این خریداران می‌توانند تزئینات داخلی ساختمان را بر اساس سلیقه و بودجه خود انجام دهند تا هزینه کمتری بابت ساخت آپارتمان پرداخت کرده باشند. تجربه ثابت کرده است که واحدهای پیشفروش شده، پس از اتمام ساخت، بین 25 تا 35 درصد سود خالص برای صاحبان خود به همراه دارند. باید در نظر داشته باشیم که 10درصد مبلغ در مجلس پرداخت می‌شود و 10درصد هم برای روز محضر و در پایان، مابقی به صورت اقساطی در مدت زمان ساخت پرداخت می‌شود.
2-سرمایه گذاری مطمئن
افرادی که به دنبال راهی برای سرمایه‌گذاری سودآور و مطمئن هستند، می‌توانند قرارداد پیشفروش آپارتمان را امضا کرده و با خیال راحت، یک سرمایه گذاری کوتاه مدت و سودآور انجام دهند. همانطور که مستحضر هستید، سرمایه‌گذاری در بازار ملک، روشی با سوددهی بالا است و سرمایه شما را در کمترین زمان ممکن، چند برابر می‌کند. شما می‌توانید آپارتمانی که پیش خرید کرده‌اید را در هر مرحله به فروش برسانید یا پس از اتمام مراحل ساخت، آن را اجاره دهید.
3-امکان پرداخت تدریجی مبلغ معامله طبق قرارداد
در قرارداد پیشفروش آپارتمان، این امکان برای شما فراهم می‌شود تا واحد مورد نظر خود را به صورت اقساطی خریداری کنید. تعداد این اقساط و مبلغ آن نیز با توافق طرفین تعیین می‌شود تا هیچ بار مالی اضافی بر خریدار و فروشنده تحمیل نشود.
4-کنترل روند ساخت توسط پیش‌خریدار
اگر قرارداد پیشفروش آپارتمان را زمانی امضا کنید که واحدها ساخته نشده باشند، می‌توانید در خصوص کیفیت مصالح یا نوع آن‌ها نظر بدهید و در هر مرحله شاهد پیشرفت آپارتمان باشید. البته نکته مهم این قسمت در این است که قرارداد رسمی را با ذکر جزئی ترین جوانب تنظیم کنید؛ حتی نام برندها و مصالح را با جزئی‌ترین حالت ممکن در قرارداد ذکر کنید.
توجه داشته باشید که تصمیم نهایی در خصوص متریال و مصالح به کار رفته در ساخت ساختمان باید طبق قرارداد پیش برود و اینکه از چه مصالحی یا چه برندی استفاده شود باید با جزئیات در قرارداد ذکر شود. توصیه می شود که از کلی گوئی در قرارداد بپرهیزید.
شرایط قرارداد پیشفروش آپارتمان
برای کسب اطلاعات بیشتر پس از تحقیق میدانی مختصر، متوجه شدیم دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران در این زمینه پیشرو بوده و حتی اولین سند پیش فروش در تهران در این دفتر تنظیم شده است؛ لذا به خانم لیلا فرج زاده سر دفتر اسناد رسمی ۶۶۲ تهران مراجعه کردیم و برای کسب اطلاعات بیشتر چند سوال پرسیدیم.
ایشان اعتقاد داشتند عقد قرارداد پیشفروش آپارتمان امری نسبتاً پیچیده و فنی است. در این قرارداد باید شروطی بسیار جدی وضع شود تا طرفین در زمان ساخت یا پس از اتمام مراحل ساخت، به مشکل برخورد نکنند. درج شرایطی مانند حق فسخ یا شرط فاسخ و خسارات و وجه التزام نکات فنی است که نیازمند تخصص و سوادحقوقی و سند رسمی دارای ضمانت اجرا می باشد. عدم پایبندی به این شروط و ضوابط مشکلات مالی و حقوقی بسیار زیادی برای پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار ایجاد می کند:
1-شرایط شخص پیش‌فروشنده
توجه داشته باشید که علاوه بر مالکین، هر شخصی با قرارداد مشارکت رسمی یا قرارداد اجاره می تواند حق احداث بنا را داشته باشد. علاوه بر این می‌تواند پیش‌فروشنده باشد که این موارد باید براساس قرارداد بررسی شود تا به درستی مشخص گردد که حق فروش کدام واحدها را در چه مرحله ای از ساخت دارد.
کسی که مستاجر زمین های موقوفی و دولتی است و حق احداث بنا را دارد نیز می‌تواند پیش‌فروشنده باشد. این نکته را دوباره تأکید می‌کنیم که در یک سرمایه‌گذاری حرفه‌ای، قراداد مشارکت رسمی باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود و در این صورت سازنده و سرمایه گذار برابر مراتب قرارداد حق پیشفروش دارند. همچنین توجه به این دو نکته مهم است:
- سرمایه گذارانی که از طریق سرمایه گذاری و قرارداد مشارکت بر ساخت بر روی زمین متعلق به دیگری، صاحب دو یا چند واحد مسکونی از آپارتمان ساخته شده شوند. در صورتی که قرارداد مشارکت در ساخت به صورت رسمی تنظیم شده باشد، حق پیشفروش دارند.
- مستأجران ملک های دولتی و موقوفی که مطابق با یک قرارداد رسمی، در صورتی که اجاره نامه رسمی داشته باشد و حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را داشته باشند می توانند به پیش فروش آپارتمان‌های در حال ساخت اقدام کنند.
شرایط پیشفروش آپارتمان
2-داشتن پروانه ساخت
خانم فرج زاده بیان کردند که در گذشته شناسنامه فنی برای هر واحد مطالبه میشد که بعد از تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال، شناسنامه فنی واحد نیاز نیست و حتی نیازی به اتمام عملیات پی ساختمان نیست و قرارداد پیش فروش قبل از شروع ساخت می تواند صورت بگیرد.
علاوه بر این، پیش‌فروشنده باید مطابق با ماده ۱۵ قانون الزامیه ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، پروانه ساخت ساختمان یا دستور نقشه از شهرداری را دریافت کند و پیش از این اقدام، هیچ پیش‌فروشنده‌ای حق پیشفروش آپارتمان و دریافت وجه از پیش‌خریدار را ندارد.
پس از دریافت پروانه تخریب و نوسازی یا دستور نقشه از سازمان‌های مربوطه، پیش‌فروشنده می‌تواند آگهی پیشفروش آپارتمان خود را در روزنامه‌ها و رسانه‌های ارتباطی درج کند. ضمناً انتشار آگهی پیشفروش قرارداد آپارتمان نیز مسلتزم داشتن مجوز رسمی از مراکز ذی صلاح است؛ پس قبل از امضای هر گونه قراداد پیشفروش آپارتمان، از داشتن پروانه ساخت برای مجتمع و ملک در حال ساخت اطمینان حاصل کنید.
اهمیت تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
توجه داشته باشید که تنظیم قرارداد و امضای آن در بنگاه‌ها و مشاوران املاک و حتی سامانه خودنویس نه تنها کافی نیست بلکه جرم و تخلف است؛ در نتیجه باید تمام مراحل آن به صورت قانونی و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود.
به موجب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول که از سوم تیرماه 1403 لازم الاجرا شده است، هر گونه قراردادی در خصوص املاک؛ اعم از خرید و فروش و اجاره بیش از دو سال یا قراردادهای مشارکت و پیش فروش که به صورت عادی و در بنگاه‌های معاملات املاک یا حتی در سامانه خودنویس ثبت شده باشد، اعتبار ندارد. ذکر این نکته الزامی است که تنها دعاوی در دادگاه رسیدگی می‌شوند که قرارداد آن‌ها در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده باشد.
در قرارداد تنظیم شده میان پیش‌فروشنده و پیش خریدار باید مسئولیت طرفین قرارداد به صورت واضح و شفاف بیان شده باشد و مسئولیت ها و تعهدات دو طرف باید حتماً ذکر شود. قرارداد بایستی ضمانت اجرائی مناسب و بازدارنده برای تعهدات هر کدام از طرفین داشته باشد.
نحوه تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان
اگر با نحوه قرارداد پیشفروش آپارتمان آشنا باشید، می توانید ریسک این سرمایه گذاری بزرگ را تا حد زیادی کاهش دهید. البته اصل قرارداد باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود؛ اما بهتر است قبل از امضای این قرارداد تا حدودی با مفاد و نحوه تنظیم آن آشنا باشید و کلیه مواردی را که بعداً ممکن است منجر به اختلاف میان پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار شود را بدانید.
مطابق با ماده 2 قانون پیشفروش آپارتمان ، قرارداد تنظیم شده برای پیشفروش شامل بخش های مختلفی است. در بخش ابتدایی این قرارداد باید اطلاعات کامل ملک که شامل نشانی ملک و مشخصات فنی واحد ساختمانی است درج شود. در بخش بعدی قرارداد، باید نحوه پرداخت هزینه‌ها توسط پیش‌خریدار به صورت کامل بیان شود. این بخش شامل تعداد اقساط و ثمن معامله نیز می‌شود.
در قسمت پایانی قرارداد، باید زمان تحویل واحد مسکونی توسط پیش‌فروشنده به صورت دقیق مشخص شود. در این بخش، الزام به تنظیم سند رسمی انتقال نیز ذکر می شود. در بخش انتهایی قرارداد پیشفروش آپارتمان، به تعیین تکلیف خسارت‌ها، در صورت عدم تعهد پیش خریدار و پیش‌فروشنده پرداخته شده و تضامین از طرفین گرفته می‌شود تا در صورت بروز مشکل در روند اجرای ساخت و ساز و تحویل، بتوان به راحتی مشکل را برطرف نمود.
مدارک لازم برای قرارداد پیشفروش آپارتمان
تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان ملزم به ارائه مدارکی از سوی خریدار و فروشنده است. این اسناد مطابق با ماده 4 قانون پیشفروش آپارتمان مصوب سال 1398 باید در زمان عقد قرارداد ارائه شوند. در ادامه مدارک لازم برای قرارداد آپارتمان را بیان کرده ایم:
- سند رسمی مالکیت ملک مذکور یا سند رسمی اجاره ملک با حق ساخت یا احداث بنا در آن یا قرارداد رسمی مشارکت در ساخت
- ارائه پروانه ساخت برای کل ساختمان و یا دستور نقشه
- ارائه بیمه نامه تضمین کیفیت بنا
- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
توجه داشته باشید در صورتی که مالک آپارتمان یا همان پیش‌فروشنده دارای تعهداتی نسبت به مرجع صادرکننده پروانه ساخت باشد، اجازه پیشفروش واحدهای آپارتمان زمانی صادر می شود که حداقل 30 درصد تعهدات توسط فروشنده انجام شود و صادر کننده پروانه ساخت نیز انجام این تعهدات را تأیید نماید.
مدارک لازم برای پیشفروش آپارتمان
نمونه قرارداد پیشفروش آپارتمان
اگر قصد پیش‌خرید یا پیشفروش آپارتمان را داشته باشید، باید قراردادی مطابق با نمونه زیر تنظیم کرده و آن را به دفتر اسناد رسمی ارائه دهید تا امضای قرارداد در حضور سردفتر اسناد رسمی و به صورت قانونی انجام شود. اگر قرارداد از پیش نوشته شده ای ندارید، می توانید از سایت دفتر اسناد رسمی ۶۶۲تهران نمونه متن را پرینت تهیه کنید و سپس با ارایه متن پيشنهادي از دفتر اسناد رسمی بخواهید تا قراردادی مطابق با شرایط شما تنظیم کند. توجه داشته باشید که 8 ماده زیر برای تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان الزامی است:
ماده 1- طرفین قرارداد
بیان کلیه اطلاعات شناسنامه‌ای شامل نام و نام‌خانوادگی فروشنده و خریدار، شماره شناسنامه طرفین، کد ملی، آدرس محل سکونت و شماره تلفن پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار الزامی است. توجه داشته باشید که این اطلاعات باید دقیق و درست باشند و اینکه طرفین قرارداد حتماً باید در سامانه ثنا با سیم کارت متعلق به شخص خودشان ثبت نام کرده باشند؛ لذا مالکیت خط ثنا امری الزامی است.
ماده 2- موضوع قرارداد پیشفروش آپارتمان
در ماده 2 قرارداد باید حتماً کلمه پیشفروش شش دانگ یک دستگاه آپارتمان با کاربری مشخص (اداری، تجاری، مسکونی) بیان شود. علاوه بر این، بیان مساحت کامل ملک، مشخص کردن طبقه و واحد، آدرس دقیق به همراه تمامی حقوق از جمله انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، الزامی است.
ماده 3- مشخصات آپارتمان
این بخش باید شامل تمامی مشخصات آپارتمان شامل متراژ، تعداد اتاق‌ها، سرویس‌بهداشتی و آشپزخانه ذکر پارکینگ انباری و مساحت آن در صورت وجود، باشد. اگر امکانات هر واحد بر عهده پیش‌فروشنده است، باید تمامی آن ها به صورت دقیق در این بخش قرارداد ذکر شوند.
ماده 4- مشخصات فنی و معماری ساختمان
در این بخش باید نوع مصالح مورد استفاده در ساخت، تعداد طبقات، تعداد واحدها در هر طبقه، نمای بیرونی ساختمان، تعداد آسانسورها و… به خوبی مشخص شده باشد. مطابق با ماده 4 قرارداد پیشفروش آپارتمان، فروشنده مکلف است برای آپارتمان موصوف، برق مستقل، آب لوله کشی، انشعاب گاز و … را تهیه نماید. هزینه جمیع این موارد در قیمت نهایی آپارتمان محاسبه شده است.
ماده 5- ثمن معامله
در این بخش باید قیمت تمام شده هر واحد و جزئیات پرداخت آن بیان شود. اگر قرار است از خریدار چک دریافت شود، درج شماره چک‌ها الزامی است.
توجه داشته باشید که اگر پیش خریدار طبق قرارداد به تعهدات مالی خود عمل نکند، در صورتی که 7 روز از تاریخ سررسید اقساط او گذشته باشد، پیش‌فروشنده می تواند حق فسخ معامله را در قرارداد پیش بینی کند. در صورت فسخ قرارداد، ظرف مدت ۱۵حق فسخ خود را به موجب اظهارنامه رسمی اعلام کند .
در صورتی که پیش‌خریدار به تعهدات مالی خود عمل نکند، پس از ارسال اظهارنامه از سوی پیش‌فروشنده، باید مبلغی را به صورت روزانه از باب وجه‌التزام به پیش‌فروشنده پرداخت نماید. این مبلغ باید به صورت دقیق (ریال و تومان) در قرارداد ذکر شود. اگر پیش‌فروشنده قرارداد را فسخ کند، دریافت وجه التزام کنسل می‌شود؛ مگر آنکه توافق دیگری در قرارداد رسمی داشته باشند.
خانم فرج زاده در این خصوص تصریح کردند که البته بسیار حایز اهمیت است که در قرارداد ذکر شود که وجه التزام با اصل تعهد قابل جمع هست یا خیر؟
توجه داشته باشید که مطابق قوانین جدید پیشفروش آپارتمان باید 10 درصد از کل هزینه ها در زمان امضای قولنامه در دفاتر اسناد رسمی، توسط خریدار پرداخت گردد. مابقی هزینه ها طبق توافق طرفین و میزان پیشرفت پروژه در مراحل بعدی، به صورت اقساطی توسط خریدار پرداخت می شود و در نهایت ده درصد برای روز محضر پرداخت خواهد شد.
مفاد قرارداد پیشفروش آپارتمان
ماده ۶ – تکمیل و تسلیم ملک
در ماده 6 قرارداد باید ذکر شود که پیش‌فروشنده باید در تاریخ مشخص شده، ملک را با تمام توابع و ملحقات و منضمات ذکر شده در قرارداد به پیش‌خریدار تقدیم نماید. در صورت تأخیر در تحویل، پیش‌فروشنده موظف است مبلغی را بابت وجه التزام به پیش‌خریدار پرداخت کند که این مبلغ نیز باید در ماده 6 قرارداد به صورت دقیق بیان شود.
همچنین در این بخش باید ذکر شود که در صورتی که آپارتمان در موعد مقرر، تکمیل نشده باشد، خریدار می‌تواند به حساب فروشنده آن را تکمیل نماید. از دیگر موارد مهمی که باید در ماده 6 قرار آورده شود، تعیین زمان دقیق تنظیم سند تفکیکی آپارتمان به نام خریدار یا قائم مقام قانونی او است. در صورت عدم انجام این امر نیز می توان از فروشنده خسارت دریافت کرد که مبلغ دقیق آن باید در این بخش درج شود.
ماده 7- سایر تعهدات
در این بخش نیز باید سایر تعهدات مهم فروشنده نسبت به خریدار ذکر شود. به عنوان مثال تمامی حقوق دولتی و هزینه‌های جاری ملک مانند عوارض نوسازی، پسماند، خدمات، هزینه نقل و انتقال و … بر عهده فروشنده است یا فروشنده باید ملک را بیمه کند تا در صورت بروز حوادث طبیعی پاسخگوی خریداران باشد.
ماده 8- تضامین و مرجع حل اختلاف
در این بخش باید تضامین اخذ شده از پیش‌فروشنده و پیش‌خریدار به صورت کامل درج شود. علاوه بر این، مراجع قضایی رسمی کشور و یا داوری به عنوان یک مرجع ذی صلاح برای رفع مشکلات پیش آمده در طول قرارداد معرفی شود. مرجع حل اختلاف را می توان به عنوان یک ماده جداگانه در قرارداد نیز ذکر کرد.
ماده 9- تصدیق قرارداد
در آخرین بخش قرارداد پیشفروش آپارتمان باید قرارداد به امضا طرفین برسد و یک نسخه تکمیل شده از قرارداد به پیش‌فروشنده و یک نسخه امضا شده به پیش‌خریدار تقدیم شود. البته نسخه‌ای از این قرارداد نیز در دفترخانه اسناد رسمی بایگانی می‌شود که همه نسخ یکسان و لازم الاجراء هستند.
تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان در دفاتر اسناد رسمی
تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان در دفتر اسناد رسمی
از آنجایی که پیشفروش آپارتمان این روزها با استقبال گسترده افراد مواجه شده است، تنظیم قرارداد آن ها تنها در دفاتر اسناد رسمی انجام می‌شود تا در صورت عدم پایبندی پیش‌فروشنده یا پیش‌خریدار نسبت به تعهدات یکدیگر، امکان پیگیری قضایی و دریافت خسارت از طرفین معامله وجود داشته باشد. توجه داشته باشید که اگر قراردادی به صورت دست نویس نوشته شود، از لحاظ قانونی قابل پیگیری نخواهد بود.
سخن آخر
در انتهای مطلب ضمن تأکید بر رسمی کردن قرارداد پیشفروش آپارتمان، مفتخر هستیم که در راستای آگاهی حقوقی، قدمی هرچند کوچک وکوتاه برداشته تا در زیر سایه‌ی قانون، به آسایش، اعتماد و پیشبرد اهداف مالی و قضایی شهروندان عزیز کمک کرده باشیم.
توجه! این مطلب یک رپورتاژ آگهی است و محتوای آن توسط تبلیغ دهنده نگارش شده است.
آی تی جو مسئولیتی در قبال صحت و سقم محتوای تبلیغاتی ندارد.